惠誉：一图看懂22国房价涨跌预期 中国房价需要降温

近日，国际评级惠誉(Fitch Ratings)发布了最新的全球住房和抵押贷款的前景报告，报告对2017年亚太地区、欧美市场22个国家的房价预期及贷款规模做了一个梳理。

根据报告，惠誉认为美国和加拿大两国的房价高估，增长不可长期持续；亚太地区得益于经济、人口、就业增长及低利率因素，房价普遍看涨，但增速放缓，中国房市需要降温；欧洲核心区域房价受政治不稳定因素将下跌，荷兰挪威等其他11国房价看涨。

图片来源：惠誉报告

图注：

1、左上为房价小幅上涨（Slowing Price Rises）的国家:

特点：住房购买能力堪忧；抵押贷款规模表现增强；贷款限制减少；房屋所有权激励减少。

2、左下为房价加速上涨（Accelerating Price Rises）的国家:

特点：房屋销量增加；新增贷款上扬；国民拖欠款减少；新建提振。

3、右上为房价下跌（Price Falling）的国家：

特点：国民欠款增长；抵押贷款委缩；房贷流程改革；房价降温措施减弱。

4、右下房价触底回升（Price Bottoming out）的国家：

特点：新增贷款复苏；房贷表现稳定；抵押贷款委缩；房贷流程改革；房价降温措施减弱；刺激贷款推动购房。

以下为具体的各国房价涨跌预期情况：

1、美国和加拿大两国的房价增长不可长期持续，存在高估风险。

惠誉认为美国和加拿大两国的房价增长不可长期持续，存在高估风险。因美国2016年第三季度非银行机构放贷比例居高，这暗示了仍高的风险偏好，自2008年以来的按揭贷款比例仍然非常高，拖欠国家债务比例回落到危机前的水平。

加拿大

惠誉预期2017年加拿大房价增长放缓至3%，不及2016年的12%增幅。2017年加拿大房价上涨放缓，主因购房成本相较收入和租房来说太贵。而此前的几年，受惠于低利率与外资抢进，加拿大房市呈现“喷出”行情，好几个地区房价均同步飙涨，尤以多伦多与温哥华的涨势最为猛烈，短短3年地区房价累计涨幅均超过30%。但温哥华最近几个月房价下跌，与当地联邦政府收紧贷款及实施限购有关。

美国

惠誉预期2017年房价增长比率降至4%，主要是受人口增长和经济增长的支撑，除却一小部分市场过热，且抵押贷款的模式转变会给美国未来贷款带来潜在风险。2016幘压力以及脱欧的不稳定性负面影响，该国印花税、税收以及房主“先买后租”的房屋承销指南或将改变。

法国

惠誉预期英国之外的核心地区房价或将增长3%，法国将是欧元区较2016年唯一增长的城市，法国政府是当前全球少数几个采取了放松借款条件刺激房价措施的国家。

荷兰

惠誉预期荷兰房价涨幅也将达到3%，该国新增贷款规模增长比例将达10%，为欧元区非银行贷款前列。荷兰违约水平较低主要得益于该国基本面支持以及对风险测试的创新并及时纠正借款人窘迫的管理。

西班牙、爱尔兰

惠誉预期西班牙及爱尔兰国家房价增值比率将达4%，西班牙主要得益于新移民及本地公民的需求增长。爱尔兰地区房价增幅自2014，2015年的大反弹后增速放缓，且抵押贷款增长将受到热门地区的房屋供给有限影响。

新西兰

惠誉预期新西兰住房需求仍然强劲，尤其是奥克兰周边地区，名义房价增长率将受到支付压力及监管趋严而下降至5%左右。报告显示，新西兰国内房价增长最大的地区，四年内一度暴涨了76.3%。

中国

惠誉预期中国一线城市房价将从2016年的增长25%上涨大幅下滑至增长2.5%，部分原因或来自管控趋严，以及贷款存款下降。惠誉认为中国其他各线城市房价无论在何种利率时期下都需要降温，但不认为房价会大幅回调，主因中国政府直接参与了住房及抵押贷款方面的管控，当前中国正在城市化建设道路中，低利率政策以及强劲的收入增长还将继续支持房价。

日本、韩国

惠誉预期日本、韩国房价增长将略微放缓，因人口老龄化长期制约两国，供应过剩和高比率的家庭负债或逐渐使韩国房价疲软，而东京或因2020奥运会提振，短期房价将走高。

新加坡

惠誉预期新加坡房价下跌4%左右，此前新加坡房价已连续三年下降。惠誉认为新加坡是亚太地区房价趋稳且负增长的区域，主因供给大增，新移民下降，疲软的经济增长加之房地产降温措施的进行房价增长受抑制。

3、金融危机对欧洲房地产的影响减弱：英国下跌、法国上涨、挪威将涨幅最大

惠誉认为金融危机对欧洲房地产的影响正在减退，欧元区经济将主要受益经济维稳以及低成本的借贷。预期2017年中有11-12个国家的房价看涨。但各国的经济复苏不发并不一致，其中西班牙、葡萄牙、爱尔兰房产价格看涨，意大利房价将持稳，英国下跌。

英国

惠誉预期英国房价是欧元区唯一预期将下滑的地区，惠誉预期2017年英国房价及抵押贷款规模将受购房支付压力以及脱欧的不稳定性负面影响，该国印花税、税收以及房主“先买后租”的房屋承销指南或将改变。

法国

惠誉预期英国之外的核心地区房价或将增长3%，法国将是欧元区较2016年唯一增长的城市，法国政府是当前全球少数几个采取了放松借款条件刺激房价措施的国家。

荷兰

惠誉预期荷兰房价涨幅也将达到3%，该国新增贷款规模增长比例将达10%，为欧元区非银行贷款前列。荷兰违约水平较低主要得益于该国基本面支持以及对风险测试的创新并及时纠正借款人窘迫的管理。

西班牙、爱尔兰

惠誉预期西班牙及爱尔兰国家房价增值比率将达4%，西班牙主要得益于新移民及本地公民的需求增长。爱尔兰地区房价增幅自2014，2015年的大反弹后增速放缓，且抵押贷款增长将受到热门地区的房屋供给有限影响。

葡萄牙、意大利、瑞士

惠誉预期西班牙房价将缓慢增长，主因失业率极高且有大量住房空置；意大利房价或将触底回升，主因需求和信贷增长；瑞士房价或将下降，当降幅低于2016年。瑞士及意大利两国都在尝试改进贷款执行流程以减少不良抵押贷款。

挪威

惠誉预期欧元区挪威房价将涨幅最大，2017年涨幅比例将达6%，但明显低于2016年10%的涨幅。惠誉表示，作为原油供应最大国，因某些产油密集的区域价格下降，加之更严格的贷款要求将抵消低利率和需求的稳定，挪威房价增长将受到影响。（来源：凤凰国际）