在现有房地产调控政策下，未来三四线城市房价会怎么样？

在房地产调控政策下，全国城市的房价普遍出现回调。《中国住房市场发展月度分析报告》显示，2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个，比6月减少61个，占样本数的40.8%，房地产市场整体比较平稳。但是作为三四线这种县级城市的房价，未来还将继续承压。

库存比例依然较高

三四线城市房价在去库存的背景下，库存周期明显缩短。华创证券数据显示，三线城市房地产库存去化月数从14年下半年的37个月下滑到17年底的14.7个月，下滑幅度达到了22.3个月。不过，相比一二线来说，三四线城市的库存依然高于前者4-5个月，也就意味着在未来仍有较大的下行压力。

土地成交低迷，供给较大

数据显示，在2016年限购之前，三四线城市的土地成交就一直很低迷，等到开始限购限售后，成交反而迎来了高峰，每月累计同比增速均在30%以上，这侧面反映出三四线的需求本身并没有多少，基本都是调控以后一二线溢出的或棚改刺激出来的购房需求。

此外，随着碧桂园这种大型房企进军三四线，大量拿地，一定程度上增加大量的潜在土地供应量，造成房价上涨压力。

人口流出

由于一二线城市的马太效应，大量的人口、资源都在向中心地区集中，县市以及三四线城市的购房需求要么就是中心城市溢出的，要么就是返乡置业的。

而这些需求使得本来没有动力上涨的三四线房价在短期内飙升，透支了很大的未来增长空间。笔者亲身经历的，前几年1000出头的楼盘，2年过去了现在到了近20000。但现在基本处于一个高位区间，上不上下不下，而这种价位也不可能靠溢出需求来支撑。

房贷利率上行

三四线的刚需不足，因此这些购房需求受利率的影响最敏感。数据显示，2017-2018年贷款基准利率上浮合计从52.7%一度上升到68.7%，贷款加权利率从5.3%达到最高时的5.8%。而三四线城市绝大多数都属于当地人，居民本身就持有房产，甚至还存在卖房去一线付首付的现象。

棚改货币化比例减少

一般棚改货币化比例高的都是热点三四线城市，因为它们去库存化进展比较好，而对于绝大多数普通的地级、县级市来说，基本人人都有房住，如果维持高比例货币化安置，无法刺激购房需求。因此，实物化安置是未来三四线的主流，这同时也会加大房屋供给。

总结一下。三四线城市的房价在未来上涨动能严重不足。首先是人口的持续流出，其次则是由中心城市马太效应、棚改货币化等被动刺激出的购房需求，无法长期维持三四线的高房价。当然，那些靠近上海、深圳和北京等地周边的地级和县级市，房价的支撑仍在，至少溢出效应可以支撑需求面，但如果考虑到长期性的话，仍待看政策面的变数。

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