楼市新变局，这类城市房价或将调整！

不少人认为，近两年三四线城市房价上涨与棚改有关，当棚改如火如荼的时候，三四线城市房价则有较强的上涨压力；反之，当棚改退潮的时候，这类城市房价或将降温！

一、什么是棚改？

棚改全名叫棚户区改造，意思是政府对城镇当中的危房、旧房进行改造升级，从而实现宜居、安居的目的。

2015年，国家提出2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户。2017年又提出，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套。

Wind数据显示，2014年以来，全国棚户区改造建设计划套数分别为470万、580万、600万、600万和580万套，而全国实际执行套数则分别是470万、601万、606万、609万和626万套。

也就是说近几年，地方棚改的任务不仅超额完成，而且不断呈递增态势。棚改安置主要分为两种，一是实物安置，二是货币化安置。前者是政府提供给被拆迁人房子，以新房代替旧房，后者是政府直接给被拆迁人资金，让他们自己去买新房子。无论如何棚改能否顺利进行都离不开钱！

二、那么地方政府哪些来的钱进行棚改安置呢？

一般来说地方政府资金主要来源于三大方面，一是棚改专项贷款，二是地方财政支出；三是发行债券。不过在这三者当中占比最大的是棚改专项贷款。

简单地说就是地方政府向三大政策性银行（中国农业发展银行、国家开发银行、中国进出口银行）提供贷款，获得资金后进行实物安置或货币化安置。下面是棚改操作流程图。

我们来梳理下这个链条：

首先，央行通过PSL给政策性银行发行基础货币，PSL全名叫抵押补充贷款，是央行2014年创设的一种货币操作工具。有几个特点，一是对象仅限于政策性银行，二是期限比较长，一般有3-5年，这已经是货币操作工具期限最长的一种了，除此之外，央行对商业银行开展的货币操作期限基本都在1年以下。

比如1月23日央行开展的2019年一季度定向中期借贷便利（TMLF）操作，虽然实际使用期限可达到三年，但期限只有1年，需要两次续做才能展期。

数据显示，2018年10月末，PSL余额为33111.00亿元。这只是基础货币，通过金融体系的派生还可以衍生出数倍的存款以及现金(M2）。我们以5.5倍的货币乘数来计算，那么：

M2=基础货币×货币乘数=33111×5.5=18.2万亿

这么庞大的资金假如都进入楼市肯定会促使房价上涨。棚改对三四线房价带动主要来源两方面，一是棚改的规模，我们看到近几年棚改的规模总体是上升的。二是货币化安置的比例，这个影响更大，更直接。因为给了被拆迁户资金让他们去买房相当于增加了新的购买需求。

在过去的3年，中国棚改货币化安置的比例逐年提升，从14年的10%、到15年的29.9%，到16年的48.5%，17年各地棚改货币化安置的目标平均约60%。

可见，近几年三四线城市房价上涨与棚改规模上升有关，也与货币化安置比例上升有关。不过这些现象在2018、2019年却悄悄发生变化。

一是货币化安置方面，2018年国家提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。显然，未来的棚改货币化安置慢慢退出是大概率事件。

二是在棚改规模方面，与此前棚改任务不断超额完成不同的是，2019年地方棚改工作目标比2018年有很大的下调，根据21世纪经济研究院不完全统计显示：

山西从12.52万套下调至3.26万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；北京从2.36万套下调至1.15万套；安徽从28.18万套下调至21.45万套； 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

棚改目标下滑有相当大一部分原因是资金压力，去年底，住建部定调2019年棚改计划时要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

三、什么是地方专项债？

地方专项债是区别于一般债券而来的，一般债券是地方政府以当年的地方财政收入作为担保发行债券，向社会筹款的一种借钱方式。而专项债是以某个具体的项目作为担保，这个项目有一定的收益。根据项目投资金额以及收益来确定发债规模及利率。

他们两者的共同点是都会算入地方政府债务里面，但是现在有一个问题，原来的棚改资金主要是棚改贷款，一般是以地方融资平台主体去申请，并不算入地方政府债务，未来如果棚改的资金主要来源专项债的话，一方面在国家严控地方政府债务的情况下，增长的空间有限；另一方面，现在只有省级政府才有条件发行地方债，如果某个城市想要申请专项债需要层层审批。

可见，在棚改资金来源发生重大变化的情况下，只有那些财政收入殷实，城市级别较大的城市才有更多的机会和条件推进棚改，比如一二城市，省会级以上城市等。反之，那些财政收入较为紧张的三四线城市大规模的棚改将难以为继，不过这不意味着房价马上大跌，因为虽然棚改降温，但是按照计划2019年、2020年棚改还有一定的规模，只是数量有所下降。其次，棚改只是影响房价的原因之一，还有很多，比如房地产调控、人口、资金等。

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