美国住宅楼价飞天，办公楼却入地了

摘要：自2015年石油泡沫破灭后，由于油气行业大量破产和裁员，休斯顿写字楼空置率本已高达20%以上，今年二季度则进一步飙升至31%，意味着近三分之一办公区域处于待售状态。

美国住宅楼价飙升未能让办公楼市场分得一杯羹，后者因疫情持续遭到冷遇。

过去一年，由于居家办公成为许多美国人工作“新常态”，办公室使用面积大幅减少。各大主要写字楼内，公司为节省成本纷纷腾出已租下的闲置办公空间，投放转租市场，使得疫情前就开始的供需失衡问题加剧，办公区域价格明显下降。

这在休斯顿尤其明显。自2015年石油泡沫破灭后，由于油气行业大量破产和裁员，休斯顿写字楼空置率本已高达20%以上，今年二季度则进一步飙升至31%，意味着近三分之一办公区域处于待售状态。

Savills提供的房地产数据显示，在休斯敦北部一些地区，空置率甚至高达51%。目前，休斯顿当地租赁量已比2019年二季度减少41%，租金维持在每年28.96美元/平方英尺上下，变化不大。

旧金山写字楼市场则是历史性地供过于求——根据Wolf Street的说法，从“全美最炙手可热”急剧降温，空置率从2019年二季度的7%左右飙升至25%以上，南部地区达到35%，整体转租库存升至历史新高。

相较休斯顿，旧金山办公楼平均租金在每年70美元/平方英尺以上，是前者一倍还多。高昂的租赁成本使得许多雇主早在疫情前，就开始迁往租金更便宜的德州等地。

目前，旧金山租赁量已比2018年第二季度下降62%，比2019年第二季度下降56%，其中40%为续租。随着租赁需求减少，租金较2019年二季度下降12%。

洛杉矶、芝加哥、华盛顿、西雅图、曼哈顿等地，办公楼市场都深陷危机。

洛杉矶：办公区域整体空置率达24.1%，最高38.0%；租赁量比2019年二季度下降42%，其中38.5%为续租。虽然租金继续以同比6%涨至每年46.08 美元/平方英尺，但实际优惠力度比以往要大得多。

芝加哥：办公区域整体空置率达21.9%，最高28.0%；租赁量比2019年二季度下降52%，其中逾一半为续租；租金缓慢降至每年40.40美元/平方英尺，大致与2017年的水平相当。

华盛顿特区：办公区域整体空置率达21.1%，最高26.9%；租赁量比2019年二季度下降37%，其中超一半来自政府，57%为续租。据Savills，虽然租金每年58.45美元/平方英尺较先前变化不大，但“优惠力度已创下历史新高”。

西雅图：办公区域整体空置率达19.4%，最高29.8%；租赁量比2019年二季度下降60%。同样，虽然租金与先前基本持平，但“慷慨的优惠措施和灵活的租赁条款”变相降租。

曼哈顿：作为美国最大的写字楼市场，曼哈顿当前办公区域整体空置率为18.4%，最高25.8%；租赁量比2019年二季度下降50.5%。租金缓慢降至每年75.60美元/平方英尺，比2019年二季度下降3.5%，同时优惠力度与2020年初相比继续增加。