70万亿巨债压顶！疫情之后，房企开启降价还债？

众多中小房企如今正一步步走向崩溃边缘。

截止目前，全国房地产企业负债总规模近70万亿当量。

据平安证券测算，单今年，房企境内发债到期规模就达5902亿元、海外发债到规模期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，单这三项合计就高达1.5万亿规模。

如果再加上之前银行贷款、委托贷款、地产私募基金、P2P和民间借贷等，房企今年要还的债，简直就是天文数字。

而如今，疫情肆虐导致各大售楼部关门，中介歇业，项目进度停工。众多房企面临了巨大的资金缺口，在巨债压顶之下，2020年，房企的行业洗牌并购必将以几何速度喷发。

特别是地方的众多中小房企，现在几乎得不到任何帮扶，一切问题只能靠自己解决。

留给他们唯一的出路，就是疫情过后，加快降价促销卖房子，想尽一切办法争取到仅存不多的现金流。

在恒大全国7.5折宣传打响后，对恒大而言，这是一场全民营销的噱头，但对众多中小房企而言，却是一个响彻天际的集结号。

疫情之后，楼市行情会不会好转？

最近看很多专家大V拿2003年非典疫情之后的房地产走势和现在相比，推断这次疫情之后，国内房地产也必将迎来量价齐升的全面爆发期。

有时候，我真觉得，这些专家大V，是不是真的装傻充楞。还是邻国神秘小学生组织派过来捣乱的。

2003年8月12日的时候，当局发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为经济发展“支柱产业“。

什么叫支柱产业？集中社会所有资源去搞这个事情。

人口红利叠加WTO入世后的全球化红利都在加持房地产！

而现在，国家对房地产的总定调是怎么定的？

“房住不炒“啊！各位知名专家大V们。

产业定位都发生逆转性变化了，中介都大面积关门歇业了，你怎么还会幻想量价齐升呢？

我再问一个问题，买房子的钱，首付来自六个钱包，剩下的大头杠杆资金在银行那边。

六个钱包，如今已经瘪的不像个样了。

而杠杆资金，从大前年到现在，你见央行这三四年给房贷政策进行过一点点松绑么？

没有啊！！！

所以，各位亲爱的专家大V，你有没有琢磨过现在全国房产销售面积为什么会出现负增长啊？

现在中短期唯一能支持房价的，就剩开发商和地方手里的高地价和大家对一二线城市的情怀了。

其他中短期因素几乎都废了。

还没明白么？

全民炒房时代，已经彻底终结了。

大清都亡了，您就别老琢磨怎么去编辫子了，好不好？！

扯远了，我们还是说这次房地产的巨债压顶问题。

从1月下旬以来，新冠肺炎对经济的冲击，我觉得不用太多讨论，停摆之下，众多行业收入损失累计达到几万亿规模。

而从资金体量上来讲，房企的压力更是巨山压顶。

今年，房企要还的钱，简直不要太多！

国内的债，想想办法还能应付一下，海外的债，你总得硬着头皮还吧。

我们看看国内房企未来几年要还的美元债情况：

而所有海外债务当中，房企的负债比例和规模，一直都是最大的。并且房企海外债券融资成本高、资质分化更加明显，很容易出现外债偿付风险向国内传导。

这么多钱要还，但房企的收入呢？

全面停滞！

在过去一年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到了49.62%。去年有七八万亿，如今，售楼部关门，房企的实际销售还款这一个多月，至少损失上万亿。

一方面债务压顶，一方面收入停滞。

并且随着境外发债及信托贷款融资相关监管规定的限制，以及银行对房地产企业融资的收紧，部分评级和财务实力较弱的中小房地产企业信用在加剧恶化。

根据人民法院网站显示，2019年宣告破产的与房地产相关的中小型企业就已经超过500家。2020年，估计这个数字要更多。

这是没办法的事情，项目施工进度延后，资金回笼滞后，再加偿债高峰的影响，能活下来就不错了。

当然，这次疫情对一二线城市而言，单纯从房价来讲，确实是一个催化剂。

一二线的供给这次被严格抑制，根据房地产协会数据，自1月下旬开始，大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。

但是，客观而言，一二线城市的中长期需求却不会减弱。

尤其这次疫情经历，大家看到一线和核心二线经济基础好、城市管理效率较高、以及产业及医疗资源配套发达的优势之后，房价反而可能会出现反弹。

但剩下的六百多个三四五线城市和两千多个县城而言，这次疫情无疑暴露出这些城市、县镇在物流、公共卫生资源和应急管理等方面出来的种种劣势。

未来这些市、县、镇将面临更大的人口流出压力，所以，这次疫情对这些地方的楼市而言就是雪上加霜。