Jokowi Beri HGU dan HGB di IKN Seratusan Tahun, Investor Bakal Kepincut?

Presiden Joko Widodo pada Kamis (11/7) lalu menerbitkan Peraturan Presiden (Perpres) Nomor 75/2024 tentang Percepatan Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN). Dalam regulasi itu, investor yang membeli tanah dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) di atas Hak Pengelolaan (HPL) bisa memperoleh perpanjangan HGB sampai 160 tahun dengan skema dua kali siklus, serta mendapatkan Hak Guna Usaha (HGU) lahan hingga 180 tahun. Lantas, apakah berbagai 'gula-gula' ini bisa membuat invesor kepincut?

Pengamat Tata Kota Universitas Trisakti Yayat Supriyatna, yakin bahwa kebijakan tersebut bakal menarik investor. Sebab, selain memberikan keleluasaan waktu untuk mengembangkan usaha, Perpres 75/2024 juga memberikan kepastian atas status lahan di IKN.

"Perpres 75 itu dikeluarkan untuk mempercepat dan memberi kepastian investasi karena kemarin kan katanya ada ketakutan status tanah tidak jelas. Dengan Perpres itu orang lebih pasti, mana tanah yang disewakan, mana tanah yang dijual. Orang tinggal menilai saja, kamu saya kasih HGB, berarti ada sertifikat, nilai jualnya berapa per meter," kata Yayat kepada detikcom, Kamis (18/7/2024).

Yayat kemudian menilai, bahwa jangka waktu sampai 190 tahun dengan HGU dan 160 tahun dengan HGB bisa digunakan investor untuk berinvestasi sangat lama. Jika dihitung-hitung bisa sampai tiga generasi.

"Jadi memperpanjang 160 tahun itu sampai 3 keturunan lebih itu. Bisa 3 keturunan. Ini sama aja seperti hak milik. Jadi kalau (HGB di atas) HPL-nya, HGB-nya 30 tahun, orang nggak bisa investasi jangka panjang karena kalaupun 'disekolahkan' nggak mau," tuturnya.

Oleh sebab itu khusus untuk HGB sampai 160 tahun, Yayat menilai bahwa tingkat pengembalian modal untuk investor (internal rate of return/IRR) bakal lebih pasti. Hal ini tentu menjadi pertimbangan serius investor yang hendak menaruh modal di IKN.

"Hitungan IRR-nya bisa masuk karena ada investasi industri, dia butuh lebih dari 30 tahun. Sekarang kenapa orang mau beli hak milik di atas kawasan industri karena dia panjang. Kalau misalnya tidak panjang orang bilang 'saya investasi nih, itu IRR-nya, masa pengembaliannya, butuh waktu 30 tahun? (saja)'," jelasnya.

Sementara Direktur Eksekutif Center of Reform on Economic (CORE) Indonesia, Mohammad Faisal, menilai insentif yang besar dan berlapis-lapis diberikan karena tidak mudah untuk meyakinkan investor untuk menaruh modal dalam proses pembangunan ibu kota baru yang dimulai dari nol. Sebab, selain waktu pembangunan yang lama, Investor bakal menelisik upaya pemerintah dalam membangun infrastruktur dasar IKN.

Berbeda dengan Yayat, Faisal ragu berbagai insentif yang diberikan cukup untuk menarik minat investor.

"Untuk masuk ke sana perlu imbal hasil atau iming-iming yang lebih tinggi dari sisi insentif ditambah konsistensi pemerintah, investor juga melihat pemerintah gimana seriusnya, kebijakannya konsisten atau tidak, insentifnya besar atau tidak, dan itu pun belum tentu mendatangkan investor dalam jumlah banyak walau sudah diberi insentif itu," jelasnya.

Oleh sebab itu, Faisal menilai tidak akan ada banyak investor yang masuk untuk tahap awal pembangunan IKN. Sebab, tingkat profabilitas IKN secara hitung-hitungan belum masuk.

"Tahap awal investor tentu belum berani masuk karena tingkat profitabilitasnya dipersepsikan belum masuk secara hitung-hitungan bisnis, baru butuh insentif yang besar, jadi ini ongkos yang ditanggung seluruh warga Indonesia, karena memberikan insentif yang panjang kepada investor dengan sangat murah diobralnya untuk bisa menarik investasi ke IKN," pungkasnya.