上海滩资本大佬搅弄地产风云

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

经历着大洗牌的地产行业，闯入了一位激进、大胆的玩家。

6月3日，上海千万级豪宅——宸嘉·嘉佰道开盘即日光，2小时揽金62亿，刷新了今年上海中环新盘的首开销售纪录。

该项目开发商宸嘉发展背后的“金主”是刘益谦。过去几年里，这位在上海滩颇负盛名的“资本猎豹”在资本市场上已甚少出手，但却在地产圈推波助澜。与其关系匪浅的宸嘉发展已在一二线城市储备了货值超千亿的土储，已然是不可忽视的一匹“黑马”。

在地产下行周期里大胆出手，刘益谦携资本之力在地产江湖里加速掘金，一定程度上反映了刘益谦对地产后市的看好。

除了刘益谦之外，太盟、东方雨虹、纽扣大王“伟星”系等各路大金主正云集地产江湖，动辄豪掷百亿元，争相加仓优质地产资产。

不过，地产行业发展已然进入新阶段，无论是开发模式还是融资模式等等，与过去玩法已截然不同。这些曾经在各自领域“呼风唤雨”的大金主，想要在地产行业里逆市淘金，不是个轻松的事。

新贵

宸嘉·嘉佰道是上海新政后首个日光盘。该项目422套房源，共吸引了1000组购房者认购，认购率高达237%。在6月3日开盘后，开盘2小时即售罄，平均两分钟进账一个亿。项目的热销也使宸嘉发展正式杀入一线城市豪宅圈。

这也使得项目开发商宸嘉发展站到了聚光灯下。

企查查显示，宸嘉发展集团2020年成立于香港，总部位于上海，前中海老将崔帅担任执行董事、总裁，其余高管也多为职业经理人。

虽然没有明面上的股权勾连，但刘益谦与宸嘉发展有着千丝万缕的联系。

2021年11月，据湖北荆门日报，刘益谦回了一次老家，陪同在侧的是上海宸嘉发展有限公司董事长陈佳。江湖传言陈是刘益谦女婿，不过未经双方证实。

在刘益谦旗下其他投资平台或艺术类公司中，也曾出现陈佳的名字。

此外，通过项目公司股权变更，刘益谦旗下公司给宸嘉发展输送了不少项目。

武汉的宸嘉100最初是由国华人寿子公司武汉平华置业拿地，几经股权转移后，到2021年，项目公司控股股东最终变为宸嘉发展（武汉）有限公司。

而成都命运“最坎坷”的豪宅-嘉佰道，前身是开发近十年的阿玛尼艺术公寓，在宸嘉发展接手之前，国华人寿正是资金方之一。

除了从国华人寿得来的项目，宸嘉发展还接盘了阳光城、福晟、泰禾等出险房企的项目，建立起遍布上海、南京、宁波、深圳、武汉、成都、福州等核心城市的土储版图。

就连国华人寿全国总部项目、国华合悦家上海普陀国际康养中心项目，也都交给了宸嘉发展全过程代建管理，帮助其代建业务起步。

在前中海高管的地产经验与刘益谦的资本运作合力下，宸嘉发展近年在地产江湖大举抄底，并一度成为2022年上半年克而瑞新增土地货值榜第19的拿地大户，比碧桂园、大悦城、金地、首开等老牌房企排位都高。

易居研究院研究总监严跃进表示，本轮房地产市场的复苏过程中，一二线城市是最大受益者，预计豪宅日光和售罄的消息会明显增加。“豪宅专业户”宸嘉发展也有望继续保持良好的市场表现。

抄底

搅动上海楼市风云之前，资本市场上，刘益谦早已名声在外。

他成名于上世纪九十年代，凭借灵活的商业头脑和胆大心细的性格，在股市赚到第一个一百万；而后，刘益谦以新理益集团为主要资本运作平台，逐步打造出横跨证券投资、医药化工、保险、IT、房地产、有色金属等多行业的商业帝国。

企查查显示，目前刘益谦直接对外投资8家公司，包括控股上市公司天茂实业，并持股科创板或创业板上市的云从科技、国民信息技术等公司，间接对外投资则上万起。

他也成为国内最具传奇色彩的顶级资本大佬，集“中国巴菲特”、“资本赌徒”、艺术界“任性哥”等标签与一身，曾以2.8亿港元天价拍下明成化斗彩鸡缸杯，创下中国瓷器最高拍卖价的纪录，一时震动海内外。

在2024年的胡润全球富豪榜中，刘益谦以345亿元人民币的身家，位列榜单678位。

他也一直对地产有浓厚兴趣，2009年他盯上房企定向增发股，一年内先后斥资60亿元，购买保利、金地、首开等房企的股票。但受此后调控趋紧的影响，刘益谦地产股投资失利，陆续亏本卖出。

如今，随着地产行业进入筑底期，宽松政策频出，手握大量资金的刘益谦抓住机遇，重返地产江湖。

值得注意的是，地产行业深度调整四年后，虽然淘汰了一批房企，但加仓、新入地产行业的玩家正纷至沓来。

最轰动业内的一笔投资是，3月，太盟联合中信资本、穆巴达拉投资公司等5家投资方驰援万达董事长王健林，向万达商管新平台 “新达盟”投资约600亿元，将王健林从悬崖边拉了回来。

当然，它们也获得了丰厚的回报，拿到了新达盟60%的股权，在万达商业版图中有重要话语权。

“纽扣大王”章卡鹏旗下的伟星房产，则是产业资本亲自下场玩转地产的翘楚，仅用两年时间就从TOP60开外的小房企变为冉冉升起的新星。前五月，伟星房产全口径销售额为107.2亿元，位列克而瑞销售榜第31，高于远洋、仁恒、中南置地等传统开发商。

58安居客房产研究院院长张波表示，当下市场环境，选择逆市加仓地产的企业和资本少之又少。它们大多有着深厚背景和产业基础的母公司，有较强的融资能力和资源整合能力。

这些“新金主”的加仓亦是一个行业的风向标，代表着，楼市企稳可期，优质资产和土地的价格差不多到底了，此时正是入场掘金的好时机。

花旗银行分析师Griffin Chan也在近日研报中表示，中国楼市新政的实施有助于房地产市场实现软着陆，目前库存水平已出现改善现象，在接下来的6至9个月内，中国房价有望进一步企稳。

这些产业资本也希望借此，在十万亿级地产行业中，探索新的盈利空间。

“房地产开发行业依然有巨大的市场规模，加之当下热点城市土拍都会控制溢价率，给到项目相对合适的利润空间，风险可控。新玩家在主业达到一定规模后，选择地产做第二增长曲线，未来也能在市场恢复时得到更多增长机会。”张波说道。

“长江后浪推前浪，一代新人换旧人”。在恒大、世茂、泰禾、阳光城等昔日巨头、黑马陨落之际，就注定会有新人伺机补位。

因为虽然周期起伏不定，但地产江湖金钱永不眠，庞大的利益诱惑下，行业永远不缺前赴后继的竞争者，它们也将让历经沧桑的江湖，焕发新的生机和活力。